Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке.
Тщательно взвесьте все плюсы и минусы покупки квартиры под реновацию.Фото: Евгения ГУСЕВА
Вместе с экспертами разбираемся в нюансах покупки квартиры под реновацию в Москве в 2026 году.
Что такое реновация
На всю страну слово зазвучало в 2017 году, когда московская мэрия объявила о запуске программы. В столице тысячи старых типовых домов, в основном это пятиэтажки. Ветшающие коммуникации практически нереально поддерживать. Но если ржавые трубы и гнилую проводку еще возможно поменять, то перекрытия и стены свой ресурс выработали. Поскольку дома архитектурной ценности не несут, то их проще снести.
В столице тысячи старых типовых домов, которые могут попасть под программу реновации.Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН
Жильцов переселяют в новостройки, аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье. По подсчетам московском мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей. Дома под реновацию ранее определяли голосованием. Не все собственники высказались в положительном ключе, поэтому некоторые многоэтажки сносить не будут. Однако большинство решили не упускать возможность переселиться в новые квадратные метры. Вот еще несколько фактов про реновацию в Москве:
- квартиру дают в том же районе;
- можно согласится на компенсацию вместо квартиры;
- новые квартиры в домах комфорт-класса: с ремонтом, сантехникой и плитой;
- можно доплатить и получить квартиру большей площади, чем была;
- на месте снесенного дома будет построен новый, но прошлые жильцы претендовать на него не могут.
Жильцов переселяют в новостройки, аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье.Фото: Михаил ФРОЛОВ
— По постановлению Правительства Москвы жилье под реновацию предоставляется в том же районе. Но если собственник после двух предложенных вариантов квартиры отказывается от них, то в третий раз ему могут предоставить квартиру в другом районе столицы. Существует три этапа реновации: 2020-2024 гг, 2025-2028 гг и 2029-2032 гг, — добавила адвокат Юлия Кузнецова.
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве
Риски покупки
Эксперты рекомендуют тщательно обдумать шаг, поскольку покупка квартиры в доме под реновацию несет ряд рисков. Адвокат Ольга Сулим приводит следующие тезисы.
- Программа до сих пор согласовывается и обсуждается. Не исключены ситуации, что в обозримом будущем власти Москвы пересмотрят свое отношение к идее. Если программу решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, покупатель может надолго остаться без нового жилья.
- Снос и переселение могут затянуться на долгие годы. После принятия решения о сносе, жители переедут в новые дома только тогда, когда новостройка будет возведена.
- Новое жилье может находиться в неудачном месте. Особенно проблема характерна для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, что переселение возможно в пределах целого округа, а не района, как в Старой Москве. В итоге покупатель может оказаться вдали от инфраструктурных объектов.
- Квартиры, которые находятся в залоге или на них установлены иные ограничения могут стать препятствием для участия в программе реновации.
— Перед покупкой необходимо понимать в какую очередь входит квартира. Это «кот в мешке», и существует множество рисков. Все в нашем мире изменчиво и законодательство также может измениться, например могут быть продлены сроки, — добавила Юлия Кузнецова.
Жилье под реновацию предоставляется в том же районе.Фото: Михаил ФРОЛОВ
Преимущества
Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.
- Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.
- Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.
- Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.
- Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.
Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой.Фото: Михаил ФРОЛОВ
Недостатки
Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.
- Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.
- У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.
- Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.
- Если в старой квартире сделан дорогостоящий ремонт, его стоимость не будет компенсирована.
- Продать предоставленную по программе реновации квартиру сразу не получится, так как из-за существующей бумажной волокиты процесс оформления в собственность может затянуться.
- Если квартира будет находится в собственности менее пяти лет, то придется при продаже оплатить НДФЛ налог, который составляет 13% от стоимости жилья.
Советы экспертов
— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.
По программе реновации можно улучшить жилищные условия и получить больше денег при продаже новой квартиры.Фото: Михаил ФРОЛОВ
— При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.
— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.
